Essentie ontwikkeling
De laatste jaren komt het regelmatig voor dat woningen worden beschoten of bedreigd met explosieven. Eén van de bekendste voorbeelden is de zaak van de (inmiddels overleden) Vlaardingse loodgieter. Omdat woningaanslagen een groot gevaar kunnen opleveren voor de buurt, kan de burgemeester de woning onder omstandigheden tijdelijk sluiten op grond van artikel 174a lid 1 onder b Gemeentewet (hierna: Gemw). Deze bestuursrechtelijke sluiting kan grote privaatrechtelijke consequenties hebben, omdat de verhuurder vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden (artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)).
Buitengerechtelijke ontbinding
Artikel 7:231 lid 2 BW is een bijzondere ontbindingsbevoegdheid die op twee punten een uitzondering maakt op de ‘reguliere’ ontbindingsbevoegdheid van artikel 6:265 BW. Allereerst vindt de ontbinding buitengerechtelijk plaats, terwijl een huurovereenkomst voor een woning in de reguliere situatie enkel door de rechter kan worden ontbonden. In de tweede plaats hoeft de verhuurder geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aannemelijk te maken. De grondslag voor de ontbinding is gelegen in de bestuursrechtelijke sluiting van de woning. Deze buitengerechtelijke ontbindingsregeling is in 2002 in het BW opgenomen in het kader van de zogenoemde Wet Victor, een aantal jaar na de inwerkingtreding van de woningsluitingsbevoegdheid wegens ernstige overlast in artikel 174a Gemw (ook wel Wet Victoria genoemd). Dit instrumentarium was destijds bedoeld voor het aanpakken van drugsoverlast. Na de sluiting van de drugswoning moest de verhuurder volgens de toelichting de mogelijkheid krijgen snel van de huurder af te komen. Er zou namelijk een ‘impasse’ ontstaan, waarbij de huurder als gevolg van de sluiting geen huur meer zou betalen of geen verhaal zou bieden.
De woningsluitingsbevoegdheden van de burgemeester beperken zich inmiddels niet langer tot situaties van ernstige overlast en drugshandel. Sinds 2024 kunnen burgemeesters ook woningen sluiten wanneer de openbare orde ernstig wordt verstoord als gevolg van woningaanslagen. Het gaat dan om een andersoortige situatie: de ordeverstoring wordt niet veroorzaakt door de bewoners, maar door derden. De minister wilde de ontbindingsbevoegdheid voor de verschillende bestuursrechtelijke sluitingsgronden op dezelfde wijze laten gelden. De toelichting benadrukt in dit verband dat huurontbinding na woningaanslagen geen automatisme moet zijn. De verhuurder moet zich in dat geval afvragen of ontbinding gerechtvaardigd is. Als van tevoren te voorzien is dat dit lang niet altijd het geval zal zijn, past het mijns inziens echter niet om de verhuurder enkel op de grond dat de woning door de burgemeester is gesloten, de bevoegdheid te geven om zonder rechterlijke tussenkomst tot ontbinding over te gaan. Van de toepassing van deze bevoegdheid hoeft de verhuurder immers slechts in bijzondere gevallen af te zien.
Relevantie ontwikkeling voor de wisselwerking tussen publiek- en privaatrecht
Dat de verhuurder buitengerechtelijk kan ontbinden en geen tekortkoming aannemelijk hoeft te maken, brengt mee dat deze ontbindingsbevoegdheid aan huurders minder waarborgen biedt dan ‘reguliere’ ontbinding op grond van artikel 6:265 BW. De huurder kan wel een rechterlijk oordeel uitlokken door te weigeren de woning te ontruimen, maar de civiele rechter toetst – met name in drugszaken – in de regel zeer terughoudend. De verhuurder hoeft enkel van ontbinding af te zien wanneer het beroep op de ontbindingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn of misbruik van recht zou opleveren. In drugszaken is dat slechts in uitzonderlijke situaties aan de orde. In zaken over woningaanslagen lijkt de rechter wat indringender te toetsen door aandacht te besteden aan de verwijtbaarheid van de huurder (zie bijv. Hof Den Haag 13 februari 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:121 en Rb. Amsterdam (vzr.) 31 juli 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:4721). Op deze wijze probeert de rechter wellicht de scherpe kantjes van de regeling af te halen. Dit laat echter zien dat een mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding in deze situatie moeilijk past. Het idee van de ontbindingsbevoegdheid is immers juist dat de verhuurder geen tekortkoming aannemelijk hoeft te maken.
De koppeling tussen het sluitingsbesluit van de burgemeester en de huurontbinding door de verhuurder kan voorts praktische problemen opleveren. De burgemeester zal in de bestuursrechtelijke besluitvorming moeten meewegen dat de verhuurder mogelijk de huurovereenkomst zal ontbinden (zie bijvoorbeeld de Harderwijk-uitspraak). Dat is logisch, aangezien de sluiting een bevoegdheid tot ontbinding geeft. Tegelijkertijd kan dit de bestuurlijke afweging compliceren. Daarnaast kan de verhuurder tot ontbinding overgaan voordat het besluit van de burgemeester onherroepelijk is. Als het sluitingsbesluit later bij de bestuursrechter strandt, is de woning mogelijk al ontruimd. De huurder kan dan eventueel een schadevergoeding vorderen van de verhuurder, maar de gevolgen voor de bewoners kunnen niet altijd daadwerkelijk meer ongedaan worden gemaakt.
Conclusie
Kortom, de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid in artikel 7:231 lid 2 BW bevat een ingewikkelde vermenging van publiek- en privaatrecht, zeker wanneer de burgemeester de woning sluit vanwege door derden gepleegde woningaanslagen. Dat de wetgever voor deze gevallen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk heeft gemaakt, valt moeilijk te begrijpen. In bredere zin kan het bestaan van deze ontbindingsbevoegdheid mijns inziens eveneens ter discussie worden gesteld. Ook zonder deze regeling kunnen verhuurders snel van problematische huurders af komen door in kort geding ontruiming te vorderen wanneer het duidelijk is dat de huurder tekortkomt in de nakoming van de overeenkomst. Op deze manier kan beter recht worden gedaan aan de fundamentele rechten van de huurder.
Bron
S.K. Hooijer, ‘Schieten, sluiten en op straat: ontbinding van de huurovereenkomst na woningsluiting vanwege beschietingen en explosies’, NJB 2024/2524, p. 3145-3153.
Simone Hooijer